事業用物件契約する時のチェックポイント

店舗の開店やオフィスの新設にあたって必要なテナント契約。

テナント契約を行うにあたって、各種書類や費用など、注意すべき複数の要素があります。契約後のトラブルに発展しないよう、必ず押さえておきましょう。

★賃貸借契約書を詳細までチェックする

★テナント契約で必要な費用を確認する

★退去時の原状回復について詳細を確認する

★契約前の物件状態を確認しておく

★物件の用途を説明する

★敷金が返却されるか確認する

テナント契約時は、物件の情報や契約内容を書面に残し、不動産会社から重要事項説明を受けます。重要事項説明では、主に支払日や支払先、物件の引渡し時期などが書類に明記されています。

その際、重要事項説明と賃貸借契約書の内容に、齟齬や漏れがないか確認しましょう。特に、特約内容には、オーナーが有利になるような条件が記載されている可能性もあるため、要注意です。

また、細かい部分、重要なポイントは必ず詳細までチェックしましょう。

賃貸借契約には、「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の2種類があります。契約の種類によって契約期間や更新時の注意点が異なるため、契約形態を明らかにすることが大切です。

普通建物賃貸借契約とは、契約期間の満了時に自動で契約が更新される、一般的な契約形態です。契約を終了する際は、借主と貸主の一方が更新拒絶の旨を通知しなければなりません。通知がなければ法定更新が適用され、法の下で契約が更新され続けることとなります。

定期建物賃貸借契約は、満了日を迎えると自動的に契約が終了する契約形態です。そのため借主は、契約満了時に退去するか、貸主との間で新しい条件に合意したうえで再契約を結ぶ必要があります。

テナント契約で必要な費用を確認する

敷金（保証金）

礼金

前家賃　前共益費

仲介手数料

各種保険料

償却費用

去時の原状回復について詳細を確認する

原状回復とは、契約を解消して物件を返す際、契約前の状態に戻す義務のことを指します。

原状回復では、「契約前から付いていた傷を修復するよう要求された」「壁紙を新品に変えるよう求められた」などのトラブルがよく起こりがちです。このような注意事項は特約の内容に含まれている可能性があるため、契約時は詳細まで確認しましょう。

また、物件によっては特約に敷金償却（敷引き）が指定されているケースもあります。

敷金償却とは、退去時に返還されない敷金の割合を表した特約です。このような特約項目を見逃すと、退去時に返還される敷金が大幅に減額されることもあるため、十分に注意が必要です。

設備や造作の修理・修繕はどちらが行うのか

エアコンに限らず、自動ドアや排気ダクトなどでも同様のトラブルが起こりやすいので要注意です。そのため、契約前に設備や残置物のメンテナンス・修理について話し合い、特約として追加してもらうことが大切です。

雨漏りによって設備や什器が濡れてしまい、損害が発生した際に、オーナーが対応してくれない可能性があります。営業を中止せざるを得ない状況であったため、補償金を要求したものの、貸主が拒否することも考えられるでしょう。

事業用物件は色々注意する所がたくさんあります。

よく考えてから契約しました。

よろしくお願いいたします。