さいたま市北区土呂町から サブリース契約の注意点

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こんにちは!

突然ですが、親から譲りうけた不動産に関して、悩み尽きない方々が多くいらっしゃるかと思います。

それは日本人は、先祖代々から受け継いだ資産は子や孫の代まで相続していくのが義務だという観念があるからだと考えています。

日本経済新聞で面白い記事を見つけました。

今回のホームQ&Aに、「親から相続した更地の土地に建築業者から相続税対策にもなるため、また30年間の一括借上げ、

家賃保証をするので、賃貸アパートを建てないか?と進められているが大丈夫か?」という質問についての弁護士からの回答です。

世間をにぎわせた「かぼちゃの馬車」事件などは取上げてはいませんでしたが、

法律家としてとてもよいご指摘があったので、私も勉強になりましたし、皆様にもご参考までにご説明したいと思います。

まず「サブリース契約(アパート一括借上げ)」のメリットとしては、オーナーは手数料を支払いますが、

空室のリスクや募集、メンテナンスなどの管理の手間がなくなります。家賃保証もしてもらえます。

ただし、家賃保証をしてくれるというのは契約上事実ですが、「30年間、同額の家賃を保証する」

とは契約書に記載がない点のが普通です。(交渉により契約条項に盛り込めれば、いいのですが聞いたことはありません)

古くなり空室が目立つと当然家賃を下げないと入居してもらえないので

管理会社(賃借人)からオーナー(賃貸人)に賃料見直しの提示がされます。

つまり提示を受け入れることにより、賃料減額によるオーナー(賃貸人)の収入が減ることを意味しています。

さらに、サブリースした建築業者(管理会社件、賃借人)は、借地借家法で借主の保護が手厚くなっていることも見逃せません。

借地借家法は、入居者を守る法律ですから、当然に賃料額の増減請求ができるのです。これは民法の特別法ですので、民法より

優先される法律。

さらに、管理会社側からの一方的な解約がも可能です。契約書に中途解約禁止条項があっても、同法が適用されるとの記載がありました。

法律に詳しいかたはご存知かもしれませんが、「借主に不利な特約は無効になる」為です。

ですが、減額拒否すると当然契約解除の話をすることと思われます。

そうなると今までおんぶに抱っこで任せてきた物件の管理(募集も含め)全部賃貸人が行わなければ成らないのです。

そのようなリスクを示されていましたが、空室が目立つ近年、更新ごとに家賃の増額はとっても見込めません。

手間なども考慮するとアパート経営者が、カリスマ・・・ともてはやされていましたが(今も?)

これから先も安泰である保証はありませんので、注意が必要です。