重要事項説明の内容とチェックポイント(1)

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重要事項説明の内容とチェックポイント(1)

 重要事項説明書の内容は主に「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つの事項に分けることができます。

・不動産の表示

 土地、建物の登記簿に記載されている内容が書かれています。通常は最新の登記事項証明書(登記簿謄本)が添付されており、重要事項説明書に書かれている内容が登記事項証明書と同じであるかチェックします。この欄には登記簿に記載された公簿面積と、実測面積を表示する欄の2つがあります。登記簿や地積測量図に記載された面積で取引きを行うことを「公簿取引」といいます。一方、登記簿などの面積で契約し、決済までの間に測量を行って、実際に測量で算出された面積(実測面積)で精算するのを「実測取引」といいます。
 買主側にとって公簿取引のメリットは、測量にかかる時間が節約できるので決済までの時間が短縮できます。デメリットとしては後日、面積の増減が判明したとしても、価格の増減や損害賠償の請求ができないことです。
 一方、実測取引は、測量士の作成した「実測図」が添付され、境界も確定しています(完全に確定していない場合もあります)。公簿面積と実測面積を比較して㎡あたりの単価で残金時(決済時)に精算します。つまり、実測取引のメリットは、「すべての境界が確定していることが多い」、「実測図が入手できる」など、次に売却する時に自分自身で実測をする必要がありません。一方デメリットは、「時間がかかる」、公簿と違い「追加の資金が必要になることもある」などです。
 将来的に当該物件を売却することまで考えるのであれば、実測取引のほうが良いでしょう。理由としては、必ずしも公簿取引で購入客がつくとは限らないことや、実測取引で買付が入ってから慌てて実測測量を依頼したとしても、隣地の所有者が世代替わりなどをしてなかなか境界確定印を押してもらえないことも想定されます。このため、購入時に公簿取引か実測取引か迷う場合には、実測取引とするのが良いでしょう。

・売主の表示

 登記名義人と同じか違うかを表示する欄です。売買では、売主と登記簿上の所有者が違うことがあります。売主と登記上の所有者が違う時は、売主と所有者の間で売買契約が結ばれているかどうかを、契約書を見せてもらって必ずチェックします。