不動産購入の実務

こんにちは!

売買の担当者として、配属されてからこれと
いったお客様もいない為、物件の調査を行っています。
30件くらいまわりましたが、土呂駅周辺は値段が高く
新築に関しては、価格を下げる為に狭い土地に
3階建てにしている感じです。

そんな中でも1件オススメできそうな【自分でも購入を考えてしまう)
物件を見つけたので、ご紹介いたします。

平成13年12月築の4LDKの中古戸建
土地面積 31.97坪
建物面積 30.25.坪

住所は植竹町1丁目です。
外観も築年数よりも新しく感じられる点、内見はしていませんが、
平成29年にリフォーム済みとなっていますので、お部屋の状態も
よいのではないかと予想されます。

回りの新築住宅が4千万オーバーで、多少値段賀下がっても
土地が狭く、3Fにしている物件を考えると
新築一戸建てを考えている世代こそ十分満足いただける
物件になっているのではないかと思います。

先日のブログで記載しましたが、
収入の2割をと目安にする点を
考慮してさらにオススメしたくなります。

よろしければご検討ください。

こんにちは!

日本では4月に入ると入学、就職、転勤など生活の
変化が多い月でもあります。

わが社でもご多聞に漏れず、私は賃貸部門から売買部門に
移動になりました。
移動といっても社員数が多い訳ではないので、必要に応じて
賃貸も行うという感じです。

今は見習いとして、物件調査、情報収集に努めております。

読売新聞で、「住宅ローンの返済プランの目安」について、ファイナンシャルプランナー
から提案がありましたので、ご参考までに紹介させて頂きます。

我々不動産業者もお客様が住宅を購入する場合、年収の20%を基準に
ご検討されるのがよいとアドバイスをすることはありますが、
実は購入後にかかる費用について説明していないことが多いと思います。
(夢のマイホームというくらいですから、説明すると
 購入できる物件がどんどん下がって夢ではなく、現実のみとなってしまう為です)

私としては、最終判断はご購入者が下すとしても、リスクや掛かる費用については
やはり話をしておくべきだと思っています。

<4月12日(木)読売新聞の記事参照>

以下ご入居後に掛かる費用
毎月の住宅ローン【返済】
それ以外にマンションの場合は、「管理費」「維持修繕積立金」
固定資産税(1月1日現在の課税標準額の1.4%)軽減措置あり
都市計画税(1月1日現在の課税標準額の0.3%)軽減措置あり

私も住宅購入に関して、よほどの思い入れや借金が仕事をする上でのモチベーションに
なるという強い意思のない方は、無理は禁物で少し余裕をもって、ご購入頂く
くらいがちょうど良いのかなと思います。

 こんにちは不動産取引の仕事を行っていると問題がおこることもあります。

何もなく無事に終えることがほとんどですが、瑕疵だけは終わってからでないとわかりません。

その瑕疵担保責任について、土地の場合・建物の場合にどんなことがおこるかお話しいたします。
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 土地の瑕疵

 土の中へのコンクリート基礎や材木などの大量混入は、土地の瑕疵に該当します。買主が決済後、土地を掘返したとこ

ろ、大量に異物が出てきて処分費がかかるような場合は、売主に処分費などを請求することができます。また、同じように

土の中に有害物質が混入していても当てはまります。ガソリンスタンド跡地を売却したり、近隣に化学工場などがある時

は、売買契約の前に専門家に相談してみましょう。引渡後、土地が陥没してしまった場合にも、売主は土地の瑕疵を問わ

れることがあります。
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 建物の瑕疵

 建物の瑕疵として一番多いものは「雨漏り」です。雨漏りの大小を問わず瑕疵担保責任を負わなければなりません。

 戸建住宅なら柱、土台、屋根、床下といった部分に腐食があると、瑕疵担保責任を求められます。その腐食がシロアリ

による被害であっても同じです。

 通常、見ても解らないような建物の傾斜に関しても、瑕疵担保責任を求められるケースもあります。

 分譲マンションを中古で購入した場合、専有部分からの雨漏りであれば売主に補修の請求ができます。しかし、共用部

分であれば、管理組合の費用負担で補修することになるので注意して下さい。


土地の場合に売主が購入した時すでにあった場合でも責任が発生しましすのでご注意ください。

また、建物にいままで住んでいたのに引渡しした後、発生することもまれにあります。

 万が一おこってしった場合、仲介した不動産会社に相談しましょう。
 こんにちは、ちょっと前まで暑いと感じていましたが、いつの間にか朝晩は寒くなりました。体調をこわしやすい季節です

ので身体に注意して下さい。また、食べ物がおいしい季節になりました秋の味覚を楽しみ、おいしいものをいっぱい食べ

ましょう。

 今日は不動産購入または売却時時、全部手続きがおわり安心されたところで出てくる問題をお話しします。
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 売主の瑕疵担保責任について

 民法では瑕疵の事実を知った時から1年間、買主はこの権利を行使することができると規定されています(民法566条・

570条)。また、売主がその隠れた瑕疵を知らないで買主に引渡した場合でも、売主は無過失責任を負います。個人間の

売買を行う売主には、この規定が責任として重くのしかかることになります。そこで、実務上ではこの条項が「強行規定」

ではないことを利用して、「引渡し後2ヶ月ないし3ヶ月」で瑕疵担保責任の期間が終了するという特約を設けることが多く

なっています。例外として、宅地建物取引業者が売主となった場合は適用されないので、民法ではなく、ほとんどが宅地

建物取引業法第40条の「引渡しの日から2年間」とする瑕疵担保責任期間を定めています。


不動産を取得したら早めに不動産を確認しておきましょう。売主が宅地建物取引業者だと時間に余裕がありますが、

やはり早めに確認しましょう。

売主は事前に不動産を確認しておき、引渡しした後対処できるように心構えをしておきましょう。
こんにちは、今日は秋晴れの気持ちがいい日となりました。

 みなさんが不動産購入する時、最後手続きについてお話しいたします。

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 関係書類の引渡し

 取引物件に関わる書類を売主から買主に引渡します。戸建住宅であれば建築確認通知書や検査済証、付帯設備の説

明書、境界確認書、もしくは実測図。マンションであれば分譲時のパンフレットや建物図面、管理規約や使用細則。賃貸

中のアパートなどであれば各テナントとの賃貸契約書、敷金の預り証、管理会社との契約関係書類、維持管理関係書類

などです。実務上では後日の「渡した・渡していない」という紛争を防止するために「受取書」を作成し、買主の受領印を

もらいます。買主は売買契約時に受領した付帯設備表の記載と決済日現在の付帯設備に違いがないかを売主に問い合

わせておくと良いでしょう。


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 物件の引渡し

 建物(戸建・マンション)の鍵の受渡しをもって物件の引渡しになります。関係書類同様、売主は鍵を渡した際に買主か

ら「建物鍵受領証」をもらいます。そのほか「売買物件引渡し確認書」に売買の当事者がともに記名・押印して各自保有し

ておくと、決済時に物件を引渡した証拠になります。


 難しいことはありませんが、契約で定めたことを行わないと違約金を取られたりしますので、注意しましょう。

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