中古建物の調査その１

　物件調査に訪れた時に、確認しておきたいポイントを説明します。ここでは、主に木造アパートについて記載します。

①外観形状

　まずは外観形状のチェックです。注意するのは「外形から見て、明らかに構造的バランスが悪い建物でないか」という点です。よくある例を５つ挙げてみましょう。

1） 上下階のバランスが悪い建物

　２階建ての建物で１階に比べて２階部分が大き過ぎる、いわゆる「頭でっかち」な建物です。この状態を「オーバーハング」といいますが、オーバーハングな建物は安定性に欠け、耐震性の観点で懸念が拭えません。

2） 開口部が大きく、壁量が少ない建物

　日当たり確保や開放感のために、窓などの開口部を大きくとることで、壁の量が足りなかったり、配置バランスが悪いケースです。壁には本来、耐震性を持たせる重要な役割があるため、開口部が多くバランスが悪いと耐震性に不安が残ります。特に建物の四隅には壁が欲しいところですが、実際にはそこにコーナー出窓をつくっているなど、バランスを崩しているケースが多く見受けられます。

3） 凹凸の多い建物

　建物は本来、正方形や真四角が一番安定しています。しかし、建築主の要望やデザインの都合などを優先させた結果、凹凸の多い建物ができてしまうのです。やはり耐震性という観点から、過度に凹凸があるのは好ましくありません。

4） 大きな吹抜けがある建物

　玄関ホールなどの天井を、２階まで抜いて吹抜けを設けているケースです。これは外から見ても分かります。開放感があり高いところから明かりもとれ、心地良いですが、大きな場合には建物の剛性面から懸念が残ります。

5） 上下階の壁の位置がズレている建物

　１階と２階の壁の位置がズレている場合、梁などの主要構造部に無理な力がかかっている可能性があります。
　これらのポイントは、例に挙げた通り直ちに悪いということではありません。キチンと構造設計上のチェックが行われ、かつ設計通りにしっかり施工されていれば、特に問題はありません。あくまでもチェックの目安としておきましょう。


きちんと建築確認の設計（新耐震）通り行われていれば問題はないかとおもわれますが、施工の途中で建物を変更したり、増・改築等行っている場合もありますので、確認が必要です。