不動産投資のステップ(9)

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STEP2取得方針の策定(その3)

(1)不動産投資の判断基準

② 表面利回りと実質利回り


 利回りとは、よく預貯金の運用効率を示すことに使われ、「年間でお金がいくら増えるか?」という率を表しています。利回りの指標には、表面利回りと実質利回りの2種類がありそれぞれ次のように求めます。

表面利回り(%)=年間収入÷物件価格×100

 表面利回りは、単純に年間で得られる家賃などの収入を物件価格で割ることによって求められる利回りです。なお、物件情報(マイソク)などに表示されている利回りは表面利回りです。

実質利回り(%)=(年間収入−管理費等−固定資産税等−ローン元利金返済)÷総投資額×100

 まず、実質利回りを求めるには、年間賃料収入から以下の費用を差引きます。
・管理費及び修繕積立金(区分所有マンションの場合)
・管理委託費(管理委託の場合)
・修繕費
・火災保険料
・土地建物固定資産税
・土地建物都市計画税
・ローン元利金返済
 総投資額
とは、物件価格のほかに購入時にかかる以下の取得費用が含まれます。取得費用については取得する物件によって変わりますが、概ね物件価格の5〜10%になります。
・仲介手数料
・印紙税
・司法書士手数料
・登録免許税
・不動産取得税など
・そのほかの費用(リフォームなど)

 このように、表面利回りが単純に物件価格に対する年間収入の率であるのに対し、実質利回りは総投資額に対する年間で手元に残る税引き前キャッシュの率ということになります。
 物件を評価する場合、年間収入に対して期待する表面利回りから、その物件が割高か割安かを判断できます。