不動産投資のステップ(6)

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▼物件取得までの流れ

STEP1ライフプランを立てる(その4)

(3)不動産投資は月々の希望手取額で考える

 ▼得たい家賃収入から投資規模の目安を立てる(収益還元法)


 それでは、実際に、得たい家賃収入から投資規模を計算する方法を解説します。
例えば、あなたが月50万円の家賃収入を得たい目的で不動産投資を検討しているとします。そこで表面利回りが10%確保できる(期待表面利回り)アパートを探すとすると、物件価格は次のようになります。

・50万円×12ヵ月÷期待表面利回り10%=6000万円
家賃収入年額÷期待表面利回り=物件価格の目安

この方法が収益還元法の考え方に基づくアプローチです。

▼毎月の希望手取り額から投資規模の目安を立てる


 しかし、ここでいう収入は、ローンの返済や管理費の負担によって実際の手取り額は少なくなります。したがって、本来は、すべての経費を差引いた後の利益をどれだけ増やしたいかによって、それが実現する投資規模を導き出す必要があります。年間家賃収入を物件価格で割ったものを表面利回りというのに対し、年間家賃収入からすべての経費を引いて、それを物件価格で割ったものを実質利回りといいます。希望手取額の年額をこの実質利回りで割ると、希望する利益を実現する物件価格が分かります。

・50万円×12ヶ月÷期待実質利回り5%=1億2000万円

 同じ50万円でもこれを単なる収入と考えるか、経費控除後の利益と考えるかによって、表面、実質のいずれの期待利回りから物件価格の目安を導き出すのか、そのアプローチの仕方は異なります。このように、将来得たい収益から逆算して投資額を求めるアプローチを収益還元法といいます。不動産投資を始める場合は、このような収益還元法によって予め物件の規模や利回りの目安を定めておくと物件検索がスムーズとなり、欲しい物件が早く見つかる可能性も高くなります。