不動産投資のステップ(12)

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STEP2取得方針の策定(その6)

(2)投資用不動産の種類と特徴

② 構造間取り別の利回り判定チャート

 表面利回りと実質利回りには、ある程度の相関関係があり、構造別、広さ(間取り)別に次のような表でお互いの関係を表すことができます。

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この表にある利回りは、既に土地を持っている人がアパートなどを新築する際に目指すべき利回りの下限を表しています。上段が表面利回り、下段が実質利回りです。この利回りの相関関係は物件を全額ローン(25年、金利3%くらい)で購入した時のもので、仮に表面利回りが10%の際には、実質利回りは3%程度になるということです。例えば、1億円の賃貸マンションを購入した場合、家賃収入は10%の1000万円となり、すべての経費とローンを返済すると手元に残るお金は3%の300万円になると予測できます。
 一般的に部屋が大きくなると1㎡あたりの賃料単価は下がります。例えば、20㎡のワンルームの家賃が6万円のエリアで広さが3倍の60㎡になったからといって、家賃が6万円×3倍の18万円になるわけではありません。つまり、投資効率だけを考えるとファミリータイプよりワンルームタイプの物件の方が利回りは高くなる傾向にあるのです。また、建物の構造によっても投資効率は違ってきます。構造は、木造より鉄骨造、鉄骨造より鉄筋コンクリート造の方がより堅固なため投資コストがかかるからです。しかも、建物の構造が堅固だからといって家賃にはそれほど影響しないため、より堅固な建物ほど投資効率が悪くなる傾向があります。