不動産投資のメリットとデメリット7

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不動産投資のメリットとデメリット7


(5)不動産投資のデメリット(その1)

これまで3回に分けてメリットをお話しさせていただきましたが、これからはあまり聞きたくないデメリットについてお話し

いたします。


①空室リスク

 不動産投資の収益源の中心は家賃です。家賃は入居者がいてはじめて入ってくるものですから、入退去の際には、必

ず空室が発生してしまいます。したがって、どんなに人気のある物件でも、空室率がゼロということはありませんので一定

の空室率を予測しておき、収支計画に盛り込んでおくことが大切です。また、大手のハウスメーカーなどは、サブリースを

用意しており満室保証をしています。ただし、利用するためには入居者が支払う賃料満額は受領できなく、入居者の賃料

の約80%から90%を保証するといった内容になるので、十分検証する必要があります。

入居者が退去しないで借りていてくれれば良いのですが、転勤や結婚、部屋がせまくなってきたとか、いろいろな理由で

退去されます。退去した後リフォームにかかる期間などがあり、リフォーム後すぐ入居してくれれば良いのですが、募集期

間なども考慮が必要です。


②家賃下落リスク

 一般的には、経年と共に受取れる家賃の額は減少していきます。それは、物件の価値が失われていくからです。時間の

経過と共に投資不動産の家賃を下落させないためには、時間が経過しても建物を陳腐化させないことが大切です。外壁

や屋根材、内装設備は時代の変化に合わせて適宜見直しましょう。

 また、空室率の上昇も家賃下落の大きな要因になります。そのため、常に需給関係に気を配り、間取りなども時代の変

化に対応しなければなりません。

 かつては2DKや3DKなど、部屋をなるべく細かく仕切ったタイプのものが主流でしたが、今後、日本の世帯人員はどん

どん小さくなっていきます。2000年には1人世帯、2人世帯が全世帯の半数を超えました。このように部屋数が少なくなる

一方で、一部屋あたりの面積は広がる傾向にあることも考慮しなければなりません。

新築物件の賃料設定も下がってきていますのでどうしてもそれに対抗しようとすることで、賃料を下げざる負えない状況も

あります。また、空室率が増えているにも関わらず新築物件もどんどん建築されています。

 モノの値段は、そのモノが与えた価値に対して決まるのが原則です。家賃も住居としての商品価値に相応して決まりま

す。したがって、常に商品価値を上げるという意識のもとに修繕、及びバリューアップを続けていくことが安定経営を続け

る秘訣となります。