購入予算の組み方

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予算を決める

①購入予算の組み方


 最後にどの程度の価格の物件を狙っていくのか、購入予算(総投資額)を決めていきます。物件の買い方は、全額自己

資金、全額ローン(フルローン)、自己資金+ローン、の3つがあります。

 全額自己資金であれば、その自己資金の範囲内で物件を探さなければなりません。全額ローンの場合には、物件の担

保評価にもよりますが、投資家本人の属性(年収、資産背景)により購入可能な物件の額がある程度絞られてきます。一

般的な買い方は自己資金+ローンの組み合わせですが、自己資金をいくら入れるかによって、購入可能な投資規模はあ

る程度限られてきます。以上のように購入予算を検討する場合は、それぞれのライフプランに応じ無理のない方法を選択

することが重要です。例えば、表面利回り10%のワンルームを全額ローンで5000万円で購入した場合、その実質利回り

は3%程度ですから年間CFは約150万円、月額にすると12万5000円です。仮に家賃が1戸あたり7万円とすると、2戸が

空室になった途端にCFはマイナスになってしまいます。仮に金利が3%上昇したとしても、約150万円の利払いが増える

ため、こちらもマイナスの収支になってしまうわけです。したがって、これら空室や金利上昇のリスクを十分に考慮し、

自己資金をどのくらい入れるかを考えなければいけません。