こんにちは
不動産管理システム 伊藤です。
将来、人口の減少が進む中でアパートはなぜ増え続けるのか？です。
右図はさいたま市の人口推移です。
見ての通り総人口は増えますが、バランスが変化しています。
不動産投資について
2018.11.18
こんにちは
管理担当 伊藤です。
空室対策のひとつとして考えられるリフォームですが、ただお部屋を綺麗にすればよいというわけではありません。私個人が考える事として重要なのは・・・
①立地ごとのニーズを考える。
②入居者のターゲットを決める。
③コストを抑えつつ入居者満足度の高いリフォームを行う。
最近は万人受けする商品は売れないことが実証されています。
Webでも紹介されていますが、Soup Stock Tokyoが一つの例です。
私も最初はスープだけの店? と思いましたが、わずか10年で売上高42億円、店舗数52店舗という成功を収めています。勿論、出店エリアなどにもよります。
その名称やキーワードが口コミやwebで広がっていきます。また、1つの商品がヒットすると、それに合わせて付帯商品がくっついて売れていきます。
Soup Stock Tokyoでいえば、パンやごはん、カレーまたはお持ち帰りのスープなど・・・
賃貸物件の空室対策も同じような傾向にあり、駅から離れている場所であれば、どういった購買層がいるのか? が重要と思います。
意外と街の不動産会社は把握していないことも多いです。
また、築年数が経つにつれて修繕費も掛かります。
『コストを抑えつつ入居者満足度の高いリフォームを行う』口で言うのは簡単ですが、①②があっての③でしょう。
さいたま市で賃貸物件をお探しのお客様はJR宇都宮線 土呂駅西口前1分のイーアールエーLIXIL不動産ショップ 株式会社不動産管理システムにお任せください。
弊社ではお客様のニーズに合わせたお部屋を数多くご用意しております。
貸家などでお困りの方がいらっしゃいましたら当社まで、ご相談ください。
2018.10.20
こんにちは
管理担当 伊藤です。
本日は賃貸リフォームをちょっとした工夫で改善をテーマにブログを更新しました。
賃貸リフォームというと2DK→1LDKにしましょう! 今はLDKが流行りなんです。
なんて言い回しで、200万くらいの投資をして賃貸リフォームをされるオーナー様もいらっしゃると思います。
実際に家賃55,000円のアパートの一室を200万円かけてリフォームしたとします。
3ヶ月で入居が決まり家賃も少しアップの60,000円にしました。
所が2年の更新前に退去。なんてことありますよね。
200万円÷6万円=33ヶ月分です。2年入居しても24ヶ月分ですから、9ヶ月分は残ります。
その次の募集には役に立ちますが、2年で周りは変わっていきます。
家賃を下げない方法として良いとは思います。但し、安く簡単で、よく見せる方法もあります。
例1
コンセントプレート
1枚300円程度です。交換は誰でも出来ますし5分掛かりません。
例2
アクセントクロス
壁一面のみ色を変えることで奥行が出ます。
例3
玄関ドアのイメージ替え
クッションフロアを貼るだけで、入った時の印象は変わります。
1㎡強です。4,000円～
その他にも、簡単リフォームシートでキッチンのイメージを変えたり、シューズボックスを交換したりするだけでも良いです。
玄関を入って3秒で印象が決まると言われています。
多額なリフォームは回収の計算もしながら行いたいですね。
さいたま市で賃貸物件をお探しのお客様はJR宇都宮線 土呂駅西口前1分のイーアールエーLIXIL不動産ショップ 株式会社不動産管理システムにお任せください。
弊社ではお客様のニーズに合わせたお部屋を数多くご用意しております。
以上
2018.10.20
こんにちは
管理担当 伊藤です。
本日は賃貸需要の見極め方についてブログを更新します。
これからアパートやマンションを建てて生活を形成していこうとされるオーナー様
また、副業程度の収入として考えているオーナー様に向けて賃貸需要の見極め方について
ブログを書きました。
アパート経営で成功するためにも、安定した家賃収入を得る為にも、賃貸需要が多い物件とは?
を見極めなければなりません。
・家賃が安い
・部屋がきれい
・安心・安全
・交通の便が良い
しかし、全てが上記のように条件が整うとは限りません。
また、平成29年度の貸家着工戸数は416万戸です。平成23年は297万戸だったので、
約1.4倍です。
となると部屋がきれいな物件はたくさんあります。但し家賃は高いです。
家賃は安いが、古くて汚いも結構あります。
交通の便が良いは所在地で決まってしまいます。
おそらく、需要は上記のような条件の良いところから決まっていき、悪いところは取り残されます。
同じ敷居で勝負しても限界があるでしょう。
下記のグラフは生活保護受給者の推移です。
平成19年ごろよりぐんぐん伸びてきております。
賃貸需要の中で生活保護受給者への需要は高くなっているということです。
但し、一部生活態度の悪い受給者がいたりして、オーナーから入居を断られるケースも多いです。
募集チラシに生活保護不可という物件もあります。また、母子家庭・外国人・高齢者などもお部屋を借りるのに困っている方々です。保証審査や風評などが原因でしょう。
上記のようなニーズの対策をしっかりと行って、入居者のニーズに合った物件をつくっていくのも方法の一つでしょう。
いずれにしても長期的な経営視点で対応していく必要がありますね。
さいたま市で賃貸物件をお探しのお客様はJR宇都宮線 土呂駅西口前1分のイーアールエーLIXIL不動産ショップ 株式会社不動産管理システムにお任せください。
弊社ではお客様のニーズに合わせたお部屋を数多くご用意しております。
以上
2018.10.13
土地活用の方法として、売却・駐車場・アパートなどがあります。
もうひとつ『何もしない』もあります。
右図はさいたま市北区の住宅着工戸数推移です。
赤が貸家です。2015年、2016年に伸びているのが分かります。
アパートを建替えるときに相続の節税対策が主ですが、多額の負債をして建てたアパートに、入居者が決まらず
失敗するケースも多いようです。
被相続人がアパート経営に対して知らないことが多いようです。
私もたくさんのオーナー様よりお話を聞いていると、2通りパターンがあるようです。
一つ目は被相続人がアパート経営に関心がなく、面倒なイメージを持っている感じです。
節税対策の為と思ってアパートを建てるなら安定収入を誰でも求めます。サブリースなどの空室保証もその一環だと思います。
二つ目は相続人より既にアパート経営をまかされていて、今までとは違う新しい発想でアパート経営を考えて実践されているパターンです。
二つ目のパターンは成功されているオーナー様が多いようです。
老舗の跡継ぎの話に似ているような気がしました。
今回の賃貸経営勉強会はオーナー様に対するアパート経営勉強会でした。
建て替え時期に来ているアパートは、景気が良かった時代に建てられましたので、需要に対して住宅供給が足りなかったのでしょう。
大切な資産です。アパート建築もよいですが、将来を見据えた事業を考えなければ生き残っては行けないと思いました。
さいたま市で賃貸物件をお探しのお客様はJR宇都宮線 土呂駅西口前1分のイーアールエーLIXIL不動産ショップ 株式会社不動産管理システムにお任せください。
弊社ではお客様のニーズに合わせたお部屋を数多くご用意しております。
よろしくお願いいたします。
2016.12.19
みなさんこんにちは、高橋です。
今回は賃貸アパートを購入する時、その賃貸アパートの周辺環境等について調査する必要があります。
その調査する内容について説明いたします。
①ターミナル駅からのアクセスを確認
基本的に現地調査では電車、バスなどの公共交通機関を利用して現地に向かいます。大きなターミナル駅からのアクセスはどうか、何線で何駅目で何分なのか、急行が止まる駅か。さらに、朝夕の時間帯の電車の本数も確認しましょう。
最寄り駅からは徒歩で物件まで向かいます。マイソクには「徒歩10分、800ｍ」と書いてあるのに、実際はそれ以上かかることもあるからです。広告などの物件情報に書かれる徒歩時間は「80ｍ＝１分」と表示することが定められています。駅からの所要時間が分かると物件までの距離を割出せるので知っておくと便利です。
③ 街の様子を確認
コンビニやスーパー、銀行、レストラン、病院、薬局、公共・娯楽施設などがあるかどうか、物件の周りに嫌悪施設などがないかどうか、入居者の視点から周辺の街の様子をチェックします。入居の募集ができる不動産業者が何軒あるかも確認し、同時に同じような物件が売り出されていないか必ず見ておきましょう。
